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Se il terrazzo è privato, il condominio non risponde dei danni

“Il condominio di edifici risponde, quale custode, dei danni derivanti dalle parti comuni, mentre non ha nessuna responsabilità per quanto riguarda le parti private”. È questo il principio di diritto espresso dalla Cassazione con la sentenza n. 16625/2019 (Corte di Cassazione, sez. VI Civile – 2, ordinanza n. 16625/19; depositata il 20 giugno).

Il procedimento veniva introdotto da un condomino avverso il condominio, al fine del risarcimento, al primo da parte del secondo, dei danni derivati alla parte attrice da infiltrazioni provenienti dal terrazzo di proprietà della stessa. In particolare, a detta di questa, le infiltrazioni erano una conseguenza del deteriorarsi della guaina di copertura del terrazzo provocato dallo scarico, su di esso, di una serie di tubazioni abusive provenienti da edifici confinanti. Pertanto, il condominio convenuto sarebbe stato responsabile di mancata custodia, ai sensi dell’art. 2051 c.c.

Il condominio si costituiva in giudizio e la causa, una volta espletata la CTU disposta dal Tribunale di Napoli, veniva decisa in senso parzialmente favorevole alla parte attrice con condanna del condominio al pagamento dei danni.

La Corte di Appello campana, a sua volta, accoglieva l’impugnazione proposta dal condominio soccombente, escludendo ogni sua responsabilità riguardo sia ai pluviali – di proprietà esclusiva dell’attore – sia per la asserita omessa vigilanza sulla condotta dei condomini che avrebbero realizzato le tubazioni abusive.

Avverso tale ultima decisione, il condomino danneggiato proponeva ricorso in Cassazione con due differenti motivi di reclamo.

La Suprema Corte, nel respingere il ricorso, rileva anzitutto come, per giurisprudenza costante (e.g. Cass. SS.UU. civ. n. 9449/2016), l’obbligo del condominio di concorrere al risarcimento dei danni da infiltrazioni cagionate dal lastrico solare sorge solo qualora, in concreto, venga accertato che tale lastrico solare (o terrazzo) svolga anche la funzione di copertura dell’intero edificio o di una parte di esso. Al contrario, qualora il terrazzo non abbia alcuna funzione condominiale – essendo destinato a esclusiva copertura di una parte privata – non sussiste alcuna responsabilità del condominio, né per la sua custodia né per i danni che ne possono derivare. Con riguardo al caso di specie, la Cassazione giudica corretta la decisione della Corte di Appello (che respingeva le richieste di risarcimento), in quanto, nel corso del giudizio, era accertata la funzione privata del terrazzo in oggetto.

Inoltre, la Corte respinge la tesi secondo cui sarebbe spettato al condominio vigilare sulle tubazioni (private) abusive dalle quali provenivano i flussi d’acqua che hanno provocato il danneggiamento del terrazzo. La responsabilità per custodia, infatti, è esclusa poiché tali perdite d’acqua derivavano non da parti comuni, bensì da parti private (presumibilmente, di singoli condomini), sulle quali il condominio stesso non è chiamato ad alcun controllo. In sostanza, in capo al condominio non è previsto alcun obbligo di prevenzione e di vigilanza nei confronti di fatti illeciti commessi dai singoli condomini e che non interessino l’utilizzo di beni comuni. Conseguentemente, osserva ancora la Corte, un simile obbligo non può discendere neppure ai sensi dell’art. 2051 c.c., per la cui applicabilità è necessario un preesistente rapporto di custodia tra la cosa il responsabile.

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